הכל על מחיר למשתכן

במאמר זה נשתדל להתמקד בכל מה שבאמת חשוב לדעת על מחיר למשתכן.

מה זה מחיר למשתכן?

בעשור האחרון מצוקת הדיור הלכה וגברה משתי סיבות עיקריות, האחת בשל עליית מחירי הדיור, והשנייה בשל הקריטריונים לקבלת המשכנתא ברכישת נכס למגורים.

תכנית מחיר למשתכן נוצרה כפתרון ממשלתי במטרה לתת מענה למצוקת הדיור ולבעלי הון עצמי נמוך, וזאת בכדי לאפשר גם להם את האפשרות להגיע לדירה משלהם. בפרויקטים של מחיר למשתכן, המדינה יצרה תהליך של מכרז בו הקבלן הזוכה הוא הקבלן אשר מציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה מוכנה. מטבע הדברים, גם מפרט הדירה יהיה בהתאם.

הזוכים במחיר למשתכן נהנים ממחיר דירה נמוך משמעותית ממחירי השוק וגם מהגמשת הקריטריונים לקבלת המשכנתא לצורך מימוש הזכייה. בנוסף, באזורים מסוימים בפריפריה, המדינה נותנת מענק נוסף לזוכים של 40אלף או 60אלף ₪, שיכול גם לשמש את הזוכים לצורך ההון עצמי. כספי המענק נכללים במשכנתא ויועברו ישירות לקבלן.

מי זכאי למחיר למשתכן?

הזכאים להשתתף בהגרלות במחיר למשתכן מתחלקים ל-2 קבוצות עיקריות, והם:

    א.     חסרי דיור. כלומר, כל מי שלא היה בבעלותו דירה או חלק ממנה (מעל שליש) ב-3 שנים האחרונות, ושאין להם זכות בדירה הנמצאת בבניה, ושאינם בני רשות לדיור בנחלה/משק.
ב.     משפרי דיור. כלומר, כל מי שיש בבעלותו דירת מגורים או זכות של מעל שליש בחלק ממנה, ומעוניין לרכוש נכס במחיר למשתכן ויתחייב למכור את הנכס שבבעלותו בתוך 12 חודש מקבלת המפתח של הדירה הנרכשת.

* נציין גם כי תכנית מחיר למשתכן מיועדת בכללות הן למשפחות והן ליחידים בקריטריונים שונים שנקבעו ע"י משרד השיכון.

איך מקבלים תעודת זכאות?

על מנת להירשם להגרלות במחיר למשתכן, יש צורך בהנפקת תעודת זכאות למחיר למשתכן. את תעודת הזכאות ניתן להנפיק דרך 3 חברות בלבד שנבחרו ע"י משרד השיכון (עמידר *6266, אלונים *2850, מילגם *6078). עלות האגרה להנפקת התעודה היא כ-200ש"ח. אישור הזכאות מתקבל בד"כ תוך 10 ימים, ויהיה מספר הנרשם וסיסמא שתקבלו ואיתם ניתן יהיה להירשם להגרלות השונות באתר הפרויקטים של מחיר למשתכן. מי שזכה בהגרלה במחיר למשתכן יקבל מספר שהוא המיקום הזוכה שלו בהגרלה, ובהתאם למיקום יוכל לבחור מהדירות הפנויות שנותרו.

*נציין כי ישנה גם הטבה לבני מקום בהגרלות מחיר למשתכן, בו תינתן עדיפות לבן מקום המתגורר ב-3 שנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 האחרונות, בתחום השיפוט בו יבנה הפרויקט.

האם באמת ניתן לקבל 90% משכנתא לזכאי מחיר למשתכן?

לא מדויק. הכיצד? נסביר:

על פי הנחיות בנק ישראל, שיעור המימון של המשכנתא לא יעלה על 75% ממחיר הדירה. אולם, הזכאים בתכנית מחיר למשתכן כן יכולים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר, כדי לסייע להם במימון רכישת הדירה. כך שלמעשה הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בחוזה. הקלה זו של המדינה, מאפשרת בפועל שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום בחוזה עבור הדירה הנרכשת.

ההקלה מותנית בכך שהזכאים ישלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ש"ח לפחות ממקורותיהם העצמיים (הון עצמי), ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש"ח. במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יעמוד שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

אם כך, יוצא כי מבחינת הזוכים, יכולים להיווצר מקרים בהם כן ניתן יהיה לקבל בפועל מימון אפילו של כ90%!
כיצד?

דוגמא 1: אם זוכה מחיר למשתכן רוכש דירה ב-1 מיליון ₪ ושווי השוק הוא 1.3 מיליון, ב75% מימון משווי השוק הרוכש זכאי למשכנתא של עד 975 אלף ₪. אך במקרה כזה, בגלל החובה שההון העצמי חייב להיות לפחות 100אלף ₪, הרוכש יקבל משכנתא מקסימלית של 900 אלף שח. מפה יוצא בפועל שבמקרה כזה כן ניתן יהיה לקבל 90% מימון של משכנתא.

דוגמא 2: אם הדירה נרכשת במחיר למשתכן ב-1.3 מיליון ₪ ושווי השוק הוא 1.5 מיליון ₪, ב75% מימון משווי השוק הרוכש יהיה זכאי למשכנתא של 1.125מ ₪ ואם כן יחסרו לו להשלים לרכישה בפועל 175 אלף ₪! ולא 100 אלף ₪.

אם כן, עתה מובן כי אחוזי המימון למשכנתא תלויים בעיקרם בהפרש בין שווי השוק למחיר הרכישה בחוזה.

לסיכום

תכנית מחיר למשתכן באה לתת מענה למצוקת הדיור תוך מתן הקלות בקבלת המשכנתא לצורך מימון רכישת הדירה לבעלי הון עצמי נמוך. ההקלה ניתנת לבעלי תעודת זכאות חסרי דיור או משפרי דיור. ישנם פרויקטים בהם יינתן מענק מותנה של 40 או 60 אלף ₪. על הזכאים יהיה לשלם מינימום 100אלף ₪ מההון העצמי ובתנאי שמחיר הדירה לא יעלה על 1.8מ' ₪. ישנם מקרים שונים בהם יהיה צורך אף בהון עצמי גבוה יותר מ100 אלף ₪.

בכדי למנוע עוגמת נפש ההמלצות שלנו הן תחילה לבדוק:
א.     מחירי השוק באיזור בכדי לוודא כי ברשותנו מלא ההון העצמי הדרוש לטובת הרכישה.
ב.     תקינות התנהלות כלכלית-פיננסית בנקאית.
ג.      הכנסה פנויה מתאימה נטו ויחס החזר העומדים גם בתקנות בנק ישראל ודרישות הבנקים. (למאמר על הקריטריונים לקבלת משכנתא לחצו כאן)

במאמר זה השתדלנו לגעת בכל מה שבאמת חשוב לדעת על מחיר למשתכן. ככלל, תכנון נכון ובניית תקציב מותאם ליכולות שלכם יחסוך לכם אלפי ואף עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא!