רכישת נכס נדל"ן בישראל היא מהמהלכים הכלכליים המשמעותיים ביותר שמשפחה או משקיע מבצעים במהלך חייהם. אולם, בעוד שרוכשים רבים מחזיקים בהכנסה חודשית יציבה המאפשרת להם לעמוד בהחזרי משכנתא שוטפים ללא קושי, המכשול המרכזי הניצב בפניהם הוא דרישת ההון העצמי הראשוני. הפער בין החיסכון הנזיל שצברתם לבין הסכום שהבנק דורש כדי להעמיד את הלוואת המשכנתא, נקרא "פער הון עצמי".

במדריך זה נסקור לעומק מהן דרישות הרגולציה בישראל, אילו פתרונות מימון מתקדמים קיימים בשוק לגיוס והשלמת הון עצמי, כיצד ניתן למנף נכסים וחסכונות קיימים, ואיך לבנות אסטרטגיית מימון בטוחה שלא תסכן את התקציב המשפחתי.

כמה הון עצמי נדרש לפי הוראות בנק ישראל?

הבנקים למשכנתאות בישראל כפופים להנחיות המפקח על הבנקים, הקובעות את שיעור המימון המקסימלי שהבנק רשאי להעניק מסך שווי הנכס. יתרת המחיר חייבת להגיע מצידו של הרוכש כהון עצמי.

להלן פירוט אחוזי ההון העצמי הנדרשים לפי סוג העסקה:

·       דירה ראשונה ויחידה: הון עצמי מינימלי של 25% משווי הנכס (שיעור מימון בנקאי של עד 75%).

·       משפרי דיור (דירה חליפית): הון עצמי מינימלי של 30% משווי הנכס (שיעור מימון בנקאי של עד 70%).

·       דירה שנייה ומעלה / דירה להשקעה: הון עצמי מינימלי של 50% משווי הנכס (שיעור מימון בנקאי של עד 50%).

·       תוכנית "מחיר למשתכן" / "דירה בהנחה": הון עצמי מופחת (לעיתים החל מ-100,000 ₪ בלבד), המחושב לפי שווי השוק של הנכס ולא לפי מחיר הרכישה, בכפוף למגבלות התוכנית.

6 דרכים מומלצות להשלמת הון עצמי לרכישת נכס

אם ברשותכם או ברשות הוריכם נכס מקרקעין קיים, ניתן לבחון קבלת הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד הנכס הקיים (או הגדלת משכנתא קיימת). הכספים המתקבלים ממהלך זה משמשים כהון עצמי נזיל לרכישת הדירה החדשה. במידה וההורים מבוגרים (בני 55 ומעלה), ניתן לבחון פתרון של משכנתא הפוכה, המאפשרת לחלץ הון מהנכס אף ללא צורך בהחזר חודשי שוטף.

2. הלוואה כנגד חסכונות פיננסיים ופנסיוניים

קרנות השתלמות, קופות גמל ופוליסות חיסכון מציעות אפשרות לקבלת הלוואות בתנאים מועדפים ובריביות אטרקטיביות במיוחד, תוך שימוש בכספי החיסכון כבטוחה. היתרון המשמעותי בפתרון זה הוא שאינכם נדרשים לממש את החיסכון ולשלם מיסים או להפסיד תשואות עתידיות. הכסף ממשיך לעבוד, בעוד ההלוואה משמשת כהון עצמי.

3. פתרונות מימון חוץ-בנקאיים והלוואות גישור

גופי מימון מורשים ומפוקחים על ידי רשות שוק ההון (שאינם בנקים) מציעים גמישות רחבה יותר במבנה האשראי. במצבים שבהם מדובר בפער זמני, למשל עד למכירת נכס קיים, קבלת ירושה או שחרור סכום עתידי, ניתן להיעזר בהלוואת גישור (בלון) המאפשרת לסגור את העסקה במועד ללא עיכובים.

4. גיוס אשראי עסקי ומבני מימון מורכבים

עבור עצמאיים, בעלי חברות ובעלי עסקים, קיימת אפשרות לבחון גיוס אשראי עסקי או התאמת מבנה התזרים העסקי לטובת יצירת נזילות לרכישת נדל"ן מניב או נכס למגורים. תכנון נכון של מאזן העסק מאפשר לחלץ הון מבלי לפגוע בפעילות השוטפת של החברה.

5. סיוע משפחתי מוסדר

מתנה או הלוואה פנים-משפחתית היא אחד המקורות השכיחים ביותר להשלמת הון עצמי. במידה ומדובר בהלוואה, מומלץ לעגן את התנאים והחזרי ההלוואה בהסכם בכתב כדי למנוע אי-הבנות עתידיות וכדי להציג תמונה שקופה ומסודרת מול הבנק המלווה.

6. הלוואת זכאות משרד הבינוי והשיכון

זוגות צעירים, מחוסרי דיור וזכאים נוספים יכולים לנצל את הלוואת הזכאות הממשלתית. הלוואה זו מעניקה ריבית מופחתת וקבועה וכוללת הטבות בשיעור עמלות הפירעון המוקדם, דבר המשפר את איתנות תיק המשכנתא הכולל.

מהם הסיכונים שחשוב לקחת בחשבון?

השלמת הון עצמי באמצעות הלוואות או שעבודים מגדילה את רמת המינוף הכללית של משק הבית. 

לפני שמקבלים החלטה, חשוב לבחון שלושה פרמטרים קריטיים:

1.     יחס החזר להכנסה: מומלץ לוודא שסך כל ההחזרים החודשיים (המשכנתא הראשית + ההלוואות המשלימות) לא יעלה על 35%–40% מההכנסה הפנויה של הלווים.

2.     שינויי ריבית במשק: ככל שהלוואות הגישור או האשראי צמודות למדד או לריבית הפריים, עליות ריבית עתידיות עשויות לייקר את ההחזר החודשי.

3.     לוחות זמנים לפירעון: אם בניתם על מכירת נכס קיים לסילוק המימון המשלים, יש לקחת מקדם ביטחון של מספר חודשים נוספים למקרה של עיכוב במכירה.

סיכום ואיך מתחילים נכון?

חסר לכם חלק מההון העצמי לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם? זה לא אומר שאתם חייבים לוותר על הנכס. 

באמצעות תכנון פיננסי מדויק והיכרות מעמיקה עם מגוון מסלולי האשראי במשק, ניתן למצוא את הנוסחה המנצחת שתאפשר לכם להגיע לדירה בראש שקט.

כדי לבנות תהליך מותאם אישית ולבחון את פתרונות המימון וההלוואות המשלימות, מומלץ להיעזר בשירותי ייעוץ פיננסי ואנשי מקצוע כמו WINNER יעוץ פיננסי משכנתאות ונדל"ן שילוו אתכם בבניית תמהיל אופטימלי ומכרז ריביות מול גופי המימון.

שאלות ותשובות נפוצות על השלמת הון עצמי

האם הבנק בודק מאיפה מגיע ההון העצמי שלי? 

כן. הבנק מחויב לפי הוראות הלבנת הון לבדוק את מקור הכספים. 

בעת הגשת הבקשה תידרשו להציג תפיסי תנועות עו"ש, אישורי חסכונות או הסכמי מתנה/הלוואה מסודרים.

האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי בכלל? 

במסלול הבנקאי הסטנדרטי לא ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי נזיל או שעבוד נכסים קיימים, בשל מגבלות בנק ישראל. 

עם זאת, בעזרת שילוב של מינוף נכסים משפחתיים או פתרונות מימון משלימים מגופים מורשים, ניתן לגשר על פערים משמעותיים.

מהם אחוזי ההון העצמי הנדרשים לדירה להשקעה? 

לפי הוראות בנק ישראל, ברכישת דירה שנייה או דירה להשקעה נדרש הון עצמי מינימלי של 50% משווי הנכס.

איך הלוואה מקרן השתלמות עוזרת להשלמת הון עצמי? 

קרן השתלמות מאפשרת לקבל הלוואה של עד 78% (ולעיתים יותר) מסכום הצבירה הנזיל, בריביות נמוכות יחסית. 

הכסף מתקבל במזומן ומשמש כהון עצמי תקני לכל דבר.

אם אתם זקוקים להשלמת הון עצמי לרכישת דירה, מומלץ לבצע בדיקה מקצועית ומקיפה עוד לפני שנכנסים לעסקה.

חייגו עכשיו 073-374-7773 או השאירו פרטים לבדיקה ראשונית ללא התחייבות.