הקריטריונים לקבלת משכנתא

הקריטריונים לקבלת משכנתא

עם קבלת ההחלטה לרכישת נכס באמצעות הלוואת המשכנתא חשוב מאוד תחילה לעשות סדר בנתונים הפיננסיים, וזאת על מנת לוודא שהעסקה אכן מתאימה לנו וכמובן שתמיד נרצה לחסוך בזמן, בבירוקרטיה מיותרת וכמובן בכסף.

מהו המצב האידיאלי?

כדי להגיע למצב אידיאלי, בו אתם משלמים בכל זמן נתון את המינימום האפשרי, עלינו לדעת מה לדרוש מהבנק (גובה הלוואה, מסלולים וריביות), מתי לדרוש (לא בכל זמן נתון נכון לגשת לבנקים למשכנתאות לקבלת אישור) והיכן לדרוש (לאיזה בנק עדיף לנו ללכת ואף לאיזה סניף).

איך נדע אם הבנק יתן משכנתא?

אבל לפני הכל, טרם חתימה על חוזה רכישה, חשוב ביותר שנוודא שהבנק אכן יאשר לנו את הלוואת המשכנתא לטובת רכישת הנכס אותו אנו רוצים לרכוש. עלינו לדעת שהעסקה תהיה תואמת לבנק ברמת המשכנתא ובנתונים הפיננסים שלנו.

שורה תחתונה, עלינו לקבל אישור עקרוני למשכנתא. ולהלן קריטריונים בסיסיים לקבלת אישור עקרוני להלוואת משכנתא:

1. אחוזי מימון-
א. לדירה ראשונה/יחידה ניתן לקבל עד 75%.מימון.
ב. בשיפור דיור/דירה חליפית ניתן לקבל עד 70% מימון.
ג. ברכישת נכס נוסף או משכנתא על דירה קיימת ניתן יהיה לקבל עד 50% מימון.
2. מגבלת שנים-
התקנות מאפשרות לקבל משכנתא בין 4 ועד ל30 שנה, ללא תלות בגיל. בפועל מדיניות הבנקים מגבילה את שנות הלוואת המשכנתא בגיל מקסימלי. הגילאים נעים בין 70 ל80 תלוי באיזה בנק. באישור חריג ניתן לקבל עד גיל 85 בחלק מהבנקים.
3. חיווי ונתוני אשראי-
על מנת שבנק יוכל לאשר לנו משכנתא, נתוני האשראי חייבים להיות תקינים. בבסיס, חשבון העובר ושב שלנו בשלושת החודשים האחרונים חייב להתנהל תקין. כלומר, ללא חריגות ממסגרות אשראי מאושרות, ללא החזרי צ'קים, פיגורים בהלוואות וכו'.
4. הכנסה פנויה-
טעות בבחירת גובה המשכנתא עלולה להיות קריטית. המשכנתא צריכה להתאים להכנסה הפנויה של המשפחה. לצורך כך נחשב את כל ההכנסות נטו של המשפחה פחות הוצאותיה השוטפות, כולל הפחתה של יתרת הלוואות מעל 18חודש.
5. יחס החזר-
ההחזר החודשי המקסימאלי שהבנק יכול לאשר ללווים, לפי הוראות בנק ישראל הוא עד 40% מההכנסה הפנויה (נטו של הלווים). מדיניות הבנקים נוטה לאשר יחס החזר של עד 35%.
המלצה שלנו היא יחס החזר מקסימלי של עד שליש מההכנסה הפנויה, וזאת במטרה להגן עליכם ע"י מרווח ביטחון בעת עליות ריבית אשר עלולים לגרום לעליית ההחזר החודשי.
6. ביטוחים-
הבנק מחייב לבצע ביטוח חיים ומבנה למשכנתא. מטרת ביטוח החיים למשכנתא היא לבטח את הלווים שאם ובמידה וחלילה אחד הלווים הולך לעולמו, חברת הביטוח תסלק את יתרת הלוואת המשכנתא. במקרים חריגים של פרמייה חודשית גבוה מידי או לחילופין חברת הביטוח לא מאשרת לבטח את הלווה, הבנק יכול לפי שיקול דעתו לוותר על ביטוח החיים למשכנתא. (באישור חריג, אך בפועל קורה במקרים מועטים).

לסיכום

ללא בחינה של כל הקריטריונים הבסיסיים לקבלת המשכנתא וללא קבלת אישור עקרוני למימון מאחד הבנקים לפחות, אסור להתקדם לאף עסקה. לא חותמים חוזה לפני שיש אישור עקרוני להלוואת משכנתא!

ולהלן תמצית בטבלה מסכמת:

קריטריונים בסיסיים לקבלת משכנתא

דירה יחידה/

דירה ראשונה

דירה חליפית/

שיפור דיור

נכס להשקעה/

דירה קיימת

אחוזי מימון

עד 75%

משכנתא

עד 70%

משכנתא

עד 50%

משכנתא

מגבלת שנים וגיל

התקנות מאפשרות לקבל משכנתא בין 4 ועד ל30 שנה, ללא תלות בגיל. בפועל מדיניות הבנקים מגבילה את שנות הלוואת המשכנתא בגיל מקסימלי. הגילאים נעים בין 70 ל80 תלוי באיזה בנק. באישור חריג ניתן לקבל עד גיל 85 בחלק מהבנקים. גופי חוץ בנקאיים בד"כ עד גיל 80.

חיווי ונתוני אשראי

על מנת שבנק יוכל לאשר לנו משכנתא, נתוני האשראי חייבים להיות תקינים. בבסיס, חשבון העובר ושב שלנו בשלושת החודשים האחרונים חייב להתנהל תקין. כלומר, ללא חריגות ממסגרות אשראי מאושרות, ללא החזרי צ'קים, פיגורים בהלוואות וכו'.

הכנסה פנויה

טעות בבחירת גובה המשכנתא עלולה להיות קריטית. המשכנתא צריכה להתאים להכנסה הפנויה של המשפחה. לצורך כך נחשב את כל ההכנסות נטו של המשפחה פחות הוצאותיה השוטפות, כולל הפחתה של הלוואות.

יחס החזר

ההחזר החודשי המקסימאלי שהבנק יכול לאשר ללווים, לפי הוראות בנק ישראל הוא עד 40% מההכנסה הפנויה (נטו של הלווים). מדיניות הבנקים נוטה לאשר יחס החזר של עד 35%. המלצה שלנו היא יחס החזר מקסימלי של עד שליש מההכנסה הפנויה, וזאת במטרה להגן עליכם ע"י מרווח ביטחון בעת עליות ריבית אשר עלולים לגרום לעליית ההחזר החודשי.

ביטוח חיים למשכנתא

הבנק מחייב לבצע ביטוח חיים למשכנתא. מטרת ביטוח החיים למשכנתא היא לבטח את הלווים שאם ובמידה וחלילה אחד הלווים הולך לעולמו, חברת הביטוח תסלק את יתרת הלוואת המשכנתא. במקרים חריגים של פרמייה חודשית גבוה מידי או לחילופין חברת הביטוח לא מאשרת לבטח את הלווה, הבנק יכול לפי שיקול דעתו לוותר על ביטוח החיים למשכנתא. (באישור חריג, אך בפועל קורה במקרים מועטים).

חשוב לדעת:
קבלת הלוואת המשכנתא תמיד תהיה בכפוף לנתונים פיננסים ולבחינת הנכס ברמת מחלקה משפטית של הבנק המלווה ועפ"י שיקול דעתו.