כפי שכבר הסברנו במאמר קודם, משכנתא היא הלוואה הניתנת ללווה תמורת שעבוד רכוש נדל"ן, בדרך כלל דירה.

לרוב, רכישת דירה היא הרכישה המשמעותית ביותר בחיים, ועבור מרבית רוכשי הדירות בישראל היא מתאפשרת באמצעות משכנתא.

 

ישנם כמה סוגי משכנתאות, אך ככלל ניתן לחלקם ל2 סוגים עיקריים:

1. הסוג הנפוץ והמוכר ביותר הינו משכנתא לרכישת נכס למגורים.

משכנתא זו נקראת גם "משכנתא לדיור" או "הלוואה לדיור" והריבית נחשבת לנמוכה ביותר מבין כל סוגי המשכנתאות.

בהלוואות מסוג זה, הוראות בנק ישראל מאפשרות ללווה לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס הנרכש, כך שצריך להגיע עם מינימום של 25% משווי הנכס שרוצים לקנות.

2. הסוג השני הינו "משכנתא לכל מטרה".

משכנתא זו ניתנת כנגד שעבוד נכס קיים עד למימון של 50% למטרות שונות.

כגון סגירת התחייבויות, עזרה לילדים, רכישת רכב, השקעה ועוד.

ניתן לקבל "משכנתא לכל מטרה" גם לנכס שעליו רובצת משכנתא קיימת אך במימון כולל של עד 50%.

אגב, עקב משבר הקורונה, ובהוראת שעה עד לסוף מרץ 2021, זה הוגדל וכיום ניתן לקבל עד 70% מערך הנכס אך למטרת כיסוי התחייבויות בלבד.

נציין כי ישנו סוג נוסף הנקרא "הלוואת גישור", בד"כ היא מתאימה יותר לרוכשים המעוניינים לרכוש נכס נוסף אך טרם מכרו את הנכס הקיים ובשל כך ההון העצמי שלהם תלוי ועומד במכירת הדירה הקיימת.

במקרה כזה ניתן לקחת "הלוואת גישור" בשעבוד הנכס הקיים ובהתחשב בעובדה שבזמן קצר מאוד, בדרך כלל עד 2-3 שנים הלוואה זו תפרע ממכירת הנכס הקיים.

היות והבנקים כפופים ומוגבלים להוראות ונהלי בנק ישראל, יש לדעת כי המשכנתא מורכבת (לרוב) בפועל ממספר מסלולים שונים.

כמו כן ישנם מגבלות על גובה המימון ברכישת דירה שניה ושלישית וכו', ועליהם נדבר בפעם אחרת…

 

א. אתם רוצים לקנות דירה ראשונה בשווי של 1מיליון ש"ח.

המימון המקסימלי שתוכלו לקבל מהבנק יעמוד על 750אלף ש"ח, וההון העצמי שתצטרכו להביא איתכם להשלמת עסקת הרכישה יהיה 250אלף ש"ח.

ב. אתם זקוקים ל500אלף ש"ח לכל מטרה, ויש לכם דירה בשווי של 1מיליון ש"ח, ללא משכנתא.

תוכלו למשכן אותה תמורת קבלת הסכום הנ"ל מהבנק.

 

בשל הוראות ונהלי בנק ישראל (גם עליהם נדבר במאמר אחר), הבנקים מבחינים בין שני סוגי משכנתאות עיקריים:

– משכנתא לדיור, בה ניתן לקבל עד 75% מימון בתנאי ריביות הנמוכים ביותר הקיימים בשוק ההלוואות.

– משכנתא לכל מטרה, בה ניתן לקבל עד 50% מימון לכל מטרה, וכיום בהוראת שעה עד 70% לכיסוי חובות.

 

מומלץ לבדוק שאכן ניתן לקבל הלוואת משכנתא טרם חתימה על חוזה הרכישה.

במקרים לא מבוטלים, לווים חותמים על חוזה רכישה אך הבנק מסרב לתת אישור למשכנתא מסיבות מרובות.

במצב כזה הרוכש ידרש להביא הון עצמי גבוה יותר ולעתים אף עלול להפר חוזה ולבטל עסקה בשל חוסר היכולת לקבל מימון באמצעות משכנתא.

דבר שעלול לעלות עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים בשל ביטול חוזה.