איך יודעים כמה משכנתא ניתן לקבל?
איך יודעים כמה משכנתא ניתן לקבל?
כמה משכנתא נקבל?
בכדי לדעת כמה משכנתא ניצן לקבל, חשוב להבין תחילה את הוראות בנק ישראל.
בכל הנוגע למשכנתאות, הוראות בנק ישראל קובעים את הנהלים למתן המשכנתא.
הנהלים מתחלקים ל3 חלקים עיקריים:
א. הגבלות אשראי
ב. הרכב המשכנתא
ג. הקצאות הון
נהלים אלו מגדירים את סוגי המשכנתא, אחוזי המימון המותרים, את יחס ההחזר, את גובה הריביות,
את המסלולים השונים, ועוד, ולמעשה גם את גובה המשכנתא.
לענייננו, הוראות בנק ישראל קובעים:
א. את הגבלות האשראי, באחוזי מימון, שניתן לקבל עבור דיור, המתחלק ל3 חלקים:
1. דירה יחידה- שבה ניתן לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס.
2. שיפור דיור- שבה ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הנכס.
3. דירה להשקעה- שבה ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס.
*נציין כי ישנם מקרים חריגים בהם ניתן לקבל מימון של עד 90%-95% כמו במחיר למשתכן, תכנית חומש וכדומה.
ב. את הרכב המשכנתא, באמצעות:
1. הגבלת גובה ההחזר החודשי המקסימלי, המאפשר החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה. כאשר מעל 40% ועד 50% הקצאת ההון תהיה 100%.
2. זמן ההלוואה המקסימלי, עד 30 שנה.
3. הגבלות שונות על המסלולים השונים המרכיבים את תמהיל המשכנתא. נכון להיום, מינימום שליש במסלול קבועה.
ג. את הקצאת ההון, שהיא למעשה מגדירה את רמת הסיכון המתבטאת בכמה כסף על הבנק להניח בצד כנגד ההלוואה. דבר המשפיע ישירות על גובה הריביות.
*נציין עוד כי בשל מגבלות הקצאת ההון, מדיניות הבנקים בפועל עומדת על אישור הלוואות למשכנתאות ביחס החזר של עד 40% מההכנסה הפנויה,
אך ישנה גם מדיניות מועדפת של הבנקים והיא נוטה לעד 35%, גם בשל הרצון להקטין את רמת הסיכון ואת גובה הסכום המולאם.
אז כמה משכנתא נקבל באמת?
כעת מה שנותר הוא לשלב בין נהלי בנק ישראל, מדיניות הבנקים בפועל והסטטוס האישי, ונמחיש זאת בדוגמא הבאה:
– אנו מעוניינים לרכוש דירה בשווי של 1מיליון ש"ח. בידינו 250אלף ש"ח הון עצמי.
– לשם הדוגמא נניח שזו דירה יחידה, אז נוכל לקבל מימון של עד 75%, כלומר עד 750אלף ש"ח.
– נניח שהמשכנתא נלקחת לתקופה של בין 20-25 שנה וההחזר החודשי יעמוד על כ3750 ש"ח.
– כעת נניח שההכנסה הפנויה היא בגובה של 12000₪ בחודש.
– יחס ההחזר יהיה ההחזר החודשי לחלק לגובה ההכנסה הפנויה.
כלומר, לפי הנתונים לעיל, יחס ההחזר יעמוד על כ31%, הנחשב ע"י הבנק למועדף יותר ועל כן הסיכוי לקבל את המשכנתא יהיה גבוה.
– אך אם נניח שמדובר בהחזר של 5000₪ לחודש אזי יחס ההחזר יעמוד על קרוב ל42%.
במקרה כזה, רוב הסיכויים שהבנק לא יאשר זאת בשל רמת סיכון, החזר והקצאת הון גבוהים.
לסיכום
גודל המשכנתא תלוי במספר גורמים, שנקבעו בנהלי בנק ישראל ובחלקם מדיניות הבנקים נוקטת משנה זהירות.
העיקריים שבהם:
א. שווי הדירה
ב. הגדרת הדירה
ג. אחוז המימון
ד. יחס ההחזר
כך נוכל לחשב, למעשה, כמה משכנתא באמת נוכל לקבל מהבנק.
*חשוב לדעת:
אין שום חיוב על הבנקים לתת משכנתאות, אך כשהם נותנים, עליהם לעמוד בהוראות והגבלות בנק ישראל.
