איזה סוגי מסלולים קיימים במשכנתא?

המון סוגי מסלולים קיימים במשכנתא, והם מגוונים מאוד.
לעיתים אף לכל בנק יש מסלולי הלוואות במשכנתא הייחודיים לו.
אז איך נדע איזה מסלולים יתאימו לנו במשכנתא?
 
הוראות בנק ישראל מגדירות את חלוקת כל המסלולים הקיימים למעשה ל-2 קטגוריות עיקריות:
 
1. מסלולים בריבית משתנה
2. מסלולים בריבית קבועה
 

מסלולים בריבית משתנה

מתחלקים גם הם ל-2 סוגים, למשתנות קצרות ומשתנות ארוכות.
 
במסלול משתנה קצרה-
נכללים כל סוגי ההלוואות שהריבית הנקובה בהן יכולה להשתנות עד ל-60 חודשים.
כלומר, כל הלוואה במסלול בו הריבית יכולה להשתנות בתקופת זמן של פחות מ-60 חודשים תחשב למסלול בריבית משתנה קצרה.
 
לדוגמא,
מסלול הפריים נחשב למסלול משתנה קצרה,
וזאת מכיוון שבמהותו הוא תלוי בקביעת הריבית ע"י בנק ישראל ויכול עקרונית להתעדכן בכל חודש,
על כן כל שינוי בריבית בנק ישראל תגרום לשינוי בריבית הנקובה במסלול הפריים.
 
במסלול משתנה ארוכה
נכללים כל סוגי ההלוואות שהריבית הנקובה בהן יכולה להשתנות רק מ-60 חודש ומעלה.
כלומר, כל הלוואה במסלול בו הריבית יכולה להשתנות בתקופת זמן של החל מכל 60 חודשים ומעלה,
תחשב למסלול בריבית משתנה ארוכה.
 
לדוגמא,
מסלול משתנה צמודה לתקופת עדכון של כל 60 חודש או יותר, תחשב למסלול משתנה ארוכה.
זאת כיוון שהריבית הנקובה בו תהיה קבועה ולא תוכל להתעדכן ולהשתנות עד לנקודת הזמן של 60 חודש או יותר,
ורק אז הריבית תתעדכן ותשתנה לתקופה נוספת של 60 חודשים הבאים.
 
אגב,
שינויים חדים בריבית עלולים להביא לשינויים פתאומיים של מאות שקלים ויותר בהחזר החודשי של המשכנתא.
לכן הלוואה במסלול משתנה קצרה הוגדרה ע"י בנק ישראל כמסלול בסיכון גבוה,
והשימוש בו, עד עתה, הוגבל עד ל-1/3 בלבד מסך המשכנתא.
 
(*בסוף דצמבר 2020 הוחלט ע"י בנק ישראל להסיר את מגבלת הפריים למשכנתאות חדשות החל מ-17.01.2021, ולמחזורי משכנתאות החל מ-28.2.2021)
 

מסלולים בריבית קבועה

במסלולים אלו הריבית הנקובה נותרת קבועה מרגע לקיחתה ולאורך כל חיי ההלוואה.
הריבית במסלול זה אינה יכולה להשתנות, גם אם השתנו הריביות במשק לאורך השנים.
לכן במסלול זה גם גובה ההחזר יהיה קבוע ולא ישתנה עד תום הלוואת המשכנתא.
 
לדוגמא,
מסלול בריבית קבועה לא צמודה, כשמה, כן הוא.
הריבית בה תהיה קבועה מרגע לקיחתה ולא תשתנה בשום זמן לאורך כל חיי ההלוואה עד לסיומה.
 

ומה עם מסלול צמוד מדד?

הצמדה למדד אמנם נקראת בלשון העם 'מסלול',
אך בפועל ההצמדה תמיד תחול על אחד ממסלולי הריביות הקבועות או המשתנות.
כלומר, כל אחד מהמסלולים בריביות המשתנות או הקבועות יכולים להיות מוצמדים למדד המחירים לצרכן.
על היתרונות והחסרונות של הצמדה למדד נכתוב במאמר אחר.